仲量聯行：生物醫藥行業擴張需求蓬勃，租金仍將穩健
仲量聯行（紐交所股票代碼：JLL）最新研究表明，在政策扶持、人才引領、資本加持的多重推動下，生命科學物業無疑是近來房地產市場的一大亮點。生命科學行業的持續蓬勃發展，帶來旺盛的研發、辦公需求；但鑒于該行業對物業的專業性和個性化要求較高，真正符合需求的物業依然稀缺。未來，生命科學物業市場將呈現成交活躍、租金穩中有升的態勢。
政策驅動，生命科學行業的租賃需求激增
政策扶持無疑是行業發展最大的推進力。仲量聯行發布的《上海生命科學物業市場機遇與展望》白皮書中指出，圍繞"改革"和"創新"兩大主題，相關政策的密集出臺從多維度推進生命科學定位升級，構建產業發展新格局。"十四五"規劃中，生物醫藥行業的戰略性新興產業定位再次被強調，相關政策驅動醫療器械、創新藥等賽道提速發展。藥品審批流程優化、藥物上市周期進一步縮短，2021中國批準上市新藥數量達83 個，接近2016年的六倍。
高端人才更是核心資源，各級政府從簽證、落戶、補貼等各個方面加強對海外高端人才的吸引力度。領英2021年人才報告顯示，在生物技術、制藥與醫療器械行業中，從生命科學產業領先的國家，如美國和英國流入中國的人才是中國流出至該國人數的2.30倍和2.26倍。
在生命科學行業高速發展的帶動下，研發型辦公物業作為生命科學企業研發實驗的唯一空間載體，租賃需求增長迅猛，為產業園區的蓬勃發展帶來了新機遇。以上海為例，生命科學企業的租賃需求持續擴張。仲量聯行行業需求分布統計數據顯示，生命科學企業的租賃需求在所有行業的占比中，從2020的13%攀升到2021年的26%，成為最主要的需求來源之一。在北京，自2020年7月至今，北京藥品生產企業新增259家，而在此之前注冊的企業僅有7家，尤其是小型初創型藥品生產經營企業數量激增。這些企業內部產品、資本、收益具備加速增長潛力，也帶來生命科學不動產布局和擴張需求。
2020-2021年上海核心型產業園區需求行業分布
不僅是國內生命科學企業快速發展、尋租擴張，已占據行業頭籌的外企巨頭也不甘落后。"我們發現，前幾年已經有些放慢腳步的外資藥企巨頭，看到這一波疫情后中國市場巨大的成長性，又開始發力，做相應擴張，"仲量聯行產業與物流服務部生命科學行業負責人毛欣表示。一方面中國市場和政策的環境因素助力，另一方面中國生命科學企業的快速發展，也讓外企巨頭感受到壓力。因此可以看到，外資醫藥企業在中國的擴張需求依然活躍。
企業擴租，供需兩旺成交活躍
租賃需求的持續增長，讓已成氣候的產業園區炙手可熱、全面開花。在上海，除了張江核心板塊仍然是生命科學企業租賃需求最活躍的區域外，周康、浦江、臨港生命藍灣等產業園區憑借各自產業定位、扶持政策等資源，受到企業青睞。
"尤其是張江核心板塊逐漸飽和后，很多企業一方面不得不擴張，另一方面又不想離開張江板塊的聚能輻射范圍，因此周康、臨港等鄰近的產業園區成為企業擴租、搬遷的首選。"仲量聯行上海研究部董事丁婷表示。例如一家知名的美國醫療科技企業，近期決定將一個原本打算放在美國的新項目落地上海，在臨港擴租8000平方米。另一家生命科學外資企業，之前國外總部偏于謹慎，放緩在華擴張腳步，然而看到疫情后中國市場的發展，又決定積極推進其在華研發中心建設，最終落定上海外高橋3000多平方米物業項目。
中小型藥企、藥廠發展到一定規模將遵循龍頭企業布局規律，對企業不動產開展結構性調整，將總部與前端職能部門遷至市中心的優質甲級辦公樓，形成產業聚集效應；同時更增加研發投入、擴大專業化生產，催生新增租賃需求向產業園區回流，承租選擇也將集中在落地政策較優區位。"需求端的推動下，各地生命科學園區項目加速推進。"丁婷表示，未來三年，僅上海就預計推出160萬平方米生物醫藥物業新增供應。
在北京，受政策規劃引導，生命科學園區主要布局在北部的昌平區、海淀區及南部的大興區和經開區，形成以中關村示范區"一區十六園"中五大生命產業園為核心的產業格局。成熟的需求集中度與政策資源吸引著社會資本進一步參與投入，在周邊地塊注資開發新項目，這些項目也大多受生命科學相關政策紅利覆蓋。
2022年，大興生物醫藥基地計劃大幅擴容9.1平方公里規劃面積，打造"中國藥谷"，現已有"藥谷一號"、"愛生科技園"等十多個項目處于籌備期，總規劃建筑面積達數十萬平方。同時，在大興國際機場片區也有政府引導開發的三個新項目，總建面規劃22.9萬平方米。大興臨空經濟區有望成為北京下一個生命科學產業熱點區域，在區位上可與大興生物醫藥基地達成資源互通，共同興盛。
依然稀缺，未來租金走勢穩中有升
仲量聯行數據顯示，盡管供應放量，這些項目中大部分已被生命科學企業預租或定制，整體市場在建項目70%的面積已被預租或自用。短期內，研發辦公物業仍將保持供不應求的趨勢，可租賃面積仍非常有限。
生命科學研發物業最大的特點就是由于行業的特殊性，研發往往有嚴格的環境標準和建筑參數要求，這是造成此類物業稀缺最大的瓶頸。與普通辦公樓或傳統產業園區不同的是，考慮到在研發過程中排放的"固"、"液"、"氣"等物質對于周邊環境造成的不良影響，對于有實驗研發需求的生命科學企業而言，其租賃的研發辦公空間是否滿足環境影響評價（簡稱"環評"）要求，對企業入駐有決定性影響。由于市場上帶環評的研發項目供應有限，租戶往往遇上"無房可租"的困境。
同時，相較于傳統辦公物業，研發辦公物業需額外滿足更多的建筑參數，生命科學企業通常需要配備廢水處理池、新風系統、通風櫥等；同時，在層高、供電量及承重等基本建筑參數方面亦有更高的要求。以承重要求為例，不僅需要強度更高的樓板，對空調及通風系統的較高要求也使得樓頂需安置數量較多的機組，因此對樓頂的承重要求也相對較高。再比如，雖然可拆卸樓板對很多生命科學企業來說并非必選，但考慮到生命科學產業賽道的寬泛，這項參數對于需裝配大型實驗設備的企業來說仍十分重要。
項目的專業性和個性化要求導致其稀缺性，也是市場租金普遍較高的重要原因。以上海張江核心區為例，樣本項目租金2016-2021年五年復合增長率達6.8%，截至2021年四季度，樣本項目與周邊傳統項目比，溢價接近20%。
仲量聯行預測，雖然供應增加，未來3年上海生命科學物業空置率仍將保持在低于5%的水平，仍有超60%的租戶愿意支付10-20%的租金溢價，研發物業的租金仍將穩步上漲。
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