美聯(lián)物業(yè)白紀(jì)遠(yuǎn)：中港全面互通，大灣區(qū)價(jià)穩(wěn)量升
內(nèi)地與香港恢復(fù)通關(guān)，生活復(fù)常，兩地樓市同開(kāi)靚局，成交量大幅反彈。美聯(lián)物業(yè)中國(guó)部營(yíng)運(yùn)總裁兼深圳&北京&重慶董事總經(jīng)理白紀(jì)遠(yuǎn)指出，自通關(guān)后，深圳及大灣區(qū)的物業(yè)成交均顯現(xiàn)升幅；美聯(lián)物業(yè)住宅部營(yíng)運(yùn)總監(jiān)張子存表示，「通關(guān)」令過(guò)去3年壓抑的購(gòu)買力爆發(fā)，而國(guó)內(nèi)資金更已逐步流入市場(chǎng)，令樓市「牛蹤乍現(xiàn)」，去年第4季內(nèi)地買家入市占比，已率先創(chuàng)11年季度新高，反映香港樓市對(duì)國(guó)內(nèi)人士及新香港人的吸引力，相信隨著兩地復(fù)常速度加快，該比例會(huì)進(jìn)一步上升。因此美聯(lián)物業(yè)住宅部及美聯(lián)物業(yè)中國(guó)部已攜手準(zhǔn)備一連串「互聯(lián)互通」的服務(wù)，幫助兩地有需要的客戶在心儀城市置業(yè)安居。
白紀(jì)遠(yuǎn)表示，自1月8日香港與內(nèi)地通關(guān)后，深圳樓市多項(xiàng)數(shù)據(jù)均顯現(xiàn)升幅，客戶對(duì)深港物業(yè)的咨詢量較通關(guān)前急升8成，訪客量亦升7成，而香港的客戶交易量占整體交易的比率，則由4%大升至10%。物業(yè)交易量更是倍升，深圳市買賣交易量升88%，住宅租賃量更錄得1.35倍，商鋪?zhàn)赓U量亦增加1.25倍，各大關(guān)口區(qū)域升幅更是驚人，買賣交易量升1.38倍，住宅租賃量升2倍，商鋪?zhàn)赓U量亦升1.8倍，全面反映通關(guān)對(duì)深圳樓市的刺激作用。
通關(guān)刺激 大灣區(qū)價(jià)穩(wěn)量升
白紀(jì)遠(yuǎn)又指出，如果將視野放到整體大灣區(qū)，成交數(shù)據(jù)更反映多地樓市已被「通關(guān)」激活，當(dāng)中以佛山市的表現(xiàn)最為突出，根據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心綜合各城統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2月份一手成交按月升約1.6倍，二手成交亦按月升54%；中山市2月份一手成交按月亦升逾1倍(見(jiàn)圖一)。相較于成交大起大落，大灣區(qū)樓價(jià)于近兩年相對(duì)穩(wěn)定，當(dāng)中以人民幣200萬(wàn)元至300萬(wàn)的住宅最受買家歡迎。
大灣區(qū)樓市價(jià)穩(wěn)量升，除了吸引國(guó)內(nèi)客戶，對(duì)港人買家亦有高度的吸引力。大灣區(qū)各城市交通便利，全面服務(wù)9+2城市群的快速便捷交通體系，海陸空無(wú)縫連接，形成「1小時(shí)生活圈」，大利香港與內(nèi)地增加往來(lái)。與此同時(shí)，港人國(guó)內(nèi)置業(yè)所受的限制亦不多，在大灣區(qū)內(nèi)地九市至少可以買一套住宅，在肇慶市更是不限購(gòu)也不限售；至于近在咫尺的深圳，則限購(gòu)一套住宅，并不能購(gòu)買商辦產(chǎn)品，并有三年的限售期。
新年香港樓市現(xiàn)牛蹤
張子存指出，疫情對(duì)本港樓市的沖擊于去年達(dá)至頂峰，加上移民潮、息口上升及股市調(diào)整等因素影響，香港樓價(jià)去年下跌約15%，整體住宅交投亦按年跌近4成。時(shí)移世易，2023年香港樓市即現(xiàn)新氣象。張子存認(rèn)為，隨著香港與內(nèi)地通關(guān)，以及防疫措施大幅放寬，加上新一份「財(cái)政預(yù)算案」調(diào)低首置印花稅，刺激住宅物業(yè)交投顯著回升，樓市交投亦見(jiàn)「牛氣」，今年2月一手成交量高達(dá)867宗，按月升逾七成，按年更爆升逾6倍，預(yù)計(jì)同期二手成交量亦高達(dá)5,000宗，按月升逾兩成，按年亦激升逾75%。預(yù)計(jì)首季新盤成交將重返4,200宗水平，按季大幅反彈約3.9倍；期內(nèi)二手成交則有望達(dá)1.4萬(wàn)宗，按季亦大升約68%，至于樓價(jià)，相信首季可升6%。
國(guó)內(nèi)購(gòu)買力釋放 新香港人入市比率創(chuàng)新高
值得留意的是，疫情期間，由于香港與內(nèi)地封關(guān)，大量國(guó)內(nèi)買家未能來(lái)港置業(yè)，因而積存大量的購(gòu)買力，這方面可從涉及BSD個(gè)案的下跌反映。2017年至2019年三年之間，平均每月涉及BSD的宗數(shù)約263宗，但自疫情爆發(fā)后，2020年至2022年3年平均每月僅約64宗。粗略估計(jì)，因?yàn)橐咔椋骄吭卤粔阂值腂SD購(gòu)買力約200宗，以3年計(jì)即共約7,200宗，勢(shì)必成為推動(dòng)成交更上幾層樓的動(dòng)力，料BSD宗數(shù)將呈升勢(shì)。
張子存認(rèn)為，現(xiàn)時(shí)北水并未大舉來(lái)港，現(xiàn)時(shí)的購(gòu)買力主要是來(lái)自本地及居港多時(shí)的「新香港人」。事實(shí)上，自去年第四季開(kāi)始，已見(jiàn)新香港人買家積極入市。根據(jù)美聯(lián)物業(yè)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)及研究中心綜合土地注冊(cè)處資料，按已知買家姓名作分析，去年第四季內(nèi)地買家占整體一二手成交的占比高達(dá)11%，是為自12年第三季以來(lái)，首季重返雙位數(shù)水平(見(jiàn)圖二)，比率創(chuàng)11年季度新高。由于去年第四季尚未通關(guān)，因此估計(jì)這批買家以新香港人為主，因受到通關(guān)的消息吸引，加速入市致令比率上升。張子存認(rèn)為，隨著過(guò)去三年累積的購(gòu)買力爆發(fā)，配合通關(guān)因素，國(guó)內(nèi)買家對(duì)本港樓市的影響力將大增，加上本港樓價(jià)仍未重返高位，對(duì)國(guó)內(nèi)買家構(gòu)成入市的誘因，料占比有望進(jìn)一步提高。
張子存認(rèn)為，對(duì)本港樓市另一利好的因素是，特區(qū)政府提出各項(xiàng)「搶人才」措施，為本港補(bǔ)充流失的人力及資金，新推出「高才通」反應(yīng)尤其熱烈，預(yù)計(jì)各項(xiàng)措施可每年吸引4.5萬(wàn)名各地精英來(lái)港，為香港補(bǔ)充近12萬(wàn)人口，這些新來(lái)港的專才相信會(huì)有大部份是來(lái)自國(guó)內(nèi)，為租買帶來(lái)新的動(dòng)力，并進(jìn)一步推高國(guó)內(nèi)買家于整體交投的占比。
香港與內(nèi)地「互聯(lián)互通」 助客戶置業(yè)安居
白紀(jì)遠(yuǎn)指出，隨著香港與內(nèi)地復(fù)常通關(guān)，相信會(huì)持續(xù)有港人前往國(guó)內(nèi)，尤其是大灣區(qū)購(gòu)買物業(yè)，美聯(lián)中國(guó)已增兵遣將，全力為香港客戶提供幫助。美聯(lián)中國(guó)于大灣區(qū)已代理超過(guò)400個(gè)優(yōu)質(zhì)一手樓盤，在香港與內(nèi)地關(guān)口增設(shè)更多地鋪并增聘3成人手，即將于香港設(shè)立內(nèi)地物業(yè)展銷廳，更會(huì)與美聯(lián)物業(yè)合辦「看樓團(tuán)」，雙方互相介紹客源，務(wù)求為客戶提供最便捷的置業(yè)服務(wù)。
張子存強(qiáng)調(diào)，國(guó)內(nèi)買家已經(jīng)成為未來(lái)本港樓市增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿Γ瑸槲{國(guó)內(nèi)客源，及方便國(guó)內(nèi)客戶來(lái)港置業(yè)，美聯(lián)物業(yè)已經(jīng)與美聯(lián)中國(guó)制定連串的「中港互聯(lián)互通」協(xié)助置業(yè)措施，包括：
1. 與發(fā)展商攜手舉辦大型看樓團(tuán)，為中港客戶介紹兩地新盤；
2. 于中港交通要點(diǎn)及新盤重鎮(zhèn)開(kāi)設(shè)「專門店」，為有意來(lái)港置業(yè)或租樓的內(nèi)地客及透過(guò)專才計(jì)劃來(lái)港的人士提供一條龍置業(yè)顧問(wèn)服務(wù)；
3. 于美聯(lián)中國(guó)官網(wǎng)上增設(shè)「香港專區(qū)」，介紹香港一二手單位及房地產(chǎn)信息，香港網(wǎng)站及筍盤APP亦已加入「通關(guān)買房之選」，以便接收最合符國(guó)內(nèi)客戶偏好的筍盤推介；
4. 豐富「專才港漂區(qū)」專頁(yè)內(nèi)容，針對(duì)港漂及入境內(nèi)地客，推介港漂熱搜二手盤、焦點(diǎn)新房、來(lái)港置業(yè)貼士、樓盤推介國(guó)語(yǔ)視頻等，專頁(yè)將引入移民、優(yōu)才計(jì)劃、教育等一條龍服務(wù)，全方位滿足「港漂」及「搶人才」計(jì)劃引發(fā)的市場(chǎng)需要；
5. 于各區(qū)增設(shè)近400名「通關(guān)專員」，由熟悉普通話或不同地區(qū)方言的前線精英協(xié)助有興趣在中港置業(yè)的客戶物色理想好房。
